Freiberufler aufgepasst

"Ich arbeite von zu Hause aus ..." - nicht immer erlaubt

Renate Oettinger ist Diplom-Kauffrau Dr. rer. pol. und arbeitet als freiberufliche Autorin, Lektorin und Textchefin in München. Ihre Fachbereiche sind Wirtschaft, Recht und IT.

Zu ihren Kunden zählen neben den IDG-Redaktionen CIO, Computerwoche, TecChannel und ChannelPartner auch Siemens, Daimler und HypoVereinsbank sowie die Verlage Campus, Springer und Wolters Kluwer.
Die Ausübung eines Gewerbes in der Mietwohnung st nicht immer erlaubt. Der Vermieter muss geschäftliche Aktivitäten, die nach außen in Erscheinung treten, nicht dulden.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14.07.2009, VIII ZR 165/08, muss ein Vermieter geschäftliche Aktivitäten seines Mieters in freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, nicht dulden.

Darauf verweist der Hamburger Rechtsanwalt und Lehrbeauftragte für Arbeitsrecht Stefan Engelhardt, Landesregionalleiter Hamburg der DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel.

Quelle: Fotolia, Eisenhans
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Eine mögliche Verpflichtung zur Erlaubnis einer teilgewerblichen Nutzung im Einzelfall nach Treu und Glauben kommt nur in Betracht, wenn der Mieter keine Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt.

Die Beklagten dieses Verfahrens sind Mieter einer Wohnung der Klägerin. Die Wohnung wurde laut Mietvertrag zu Wohnzwecken vermietet, weiterhin ist im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter die Mietsache zu anderen als diesen Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters nutzen darf. Der Beklagte zu 1. ist Immobilienmakler und betreibt seine selbstständige Tätigkeit aus der gemieteten Wohnung. Am 07.03.2007 forderte die Klägerin den Beklagten unter Androhung einer Kündigung des Mietverhältnisses auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Eine Reaktion erfolgte nicht, so dass am 04.06.2007 die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erfolgte.

Das Amtsgericht gab der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie der Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten statt, das Landgericht wies sie ab. Auf die Revision der Klägerin hob der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu ausgeführt, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt nicht in der Wohnung dulden muss, betont Engelhardt.

Der Vermieter kann zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Insbesondere gilt dies, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung.

Beschäftigung von Mitarbeitern gab den Ausschlag

Werden für die gewerbliche Tätigkeit allerdings Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, so kommt ein Anspruch auf Gestattung regelmäßig nicht in Betracht. Dieser Aspekt war im vorliegenden Fall nicht aufgeklärt worden, sodass das Landgericht dies nun nachzuholen hat.

Engelhardt empfiehlt, das Urteil zu beachten und bei ähnlichen Fällen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, und verweist in diesem Zusammenhang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. (www.mittelstands-anwaelte.de). (oe)

Weitere Informationen und Kontakt:

Stefan Engelhardt, Rechtsanwalt und DASV-Landesregionalleiter, c/o RWWD Hamburg, Tel.: 040 53028-204, E-Mail: stefan.engelhardt@rwwd.de, Internet: www.mittelstands-anwaelte.de