Miete oder Leasing: Das Problem bleibt aktuell. Die Fragestellung wird durch Anbieter am Markt, die sich "Vermieter von IBM-Computern" nennen, noch mit zusätzlicher Brisanz versehen. Hier wird der Anschein erweckt, daß echte Mietverträge zur Finanzierung der EDV-Systeme angeboten werden. Das BGB kennt nämlich keinen Leasingvertrag. Dabei muß sich der Kunde darüber im klaren sein, daß derartige Verträge häufig nichts anderes als sogenannte refinanzierbare Mietverträge sind. Für das Rechtsverhältnis, erläutert Walter Karstens von der Enex GmbH, München, in seinem folgenden Beitrag, ist das allerdings ein Unterschied. Ins besondere "Nachträge" sind oft nur geeignet, den Mieter zu täuschen.
Die Rechtsprechung behandelt den Leasingvertrag, nachdem der Bundesgerichtshof in den Jahren 1975 bis 1978 grundsätzliche Urteile zur Frage der Einordnung von Leasingverträgen getroffen hat, als einen besonderen Mietvertrag, und wendet grundsätzlich die Regelungen des Mietrechts, nämlich die °° 535 ff. des BGB auf Leasingverträge an. Die steuerliche Seite ist durch die Leasingerlasse der Finanzverwaltung zum Vollamortisationsmodell (Erlaß vom 19. 04. 1971 zum Mobilienleasing und Erlaß vom 31. 03. 1972 zum Immobillienleasing) und zum Teilamortisationsmodell (Erlaß vom 22. 12. 1975) geregelt.
Der wesentliche Kernpunkt eines Miet- oder Leasingvertrages ist die Nutzungsüberlassung einer gebrauchsfähigen Sache gegen Entgelt. Dieses Kriterium liegt in beiden Fällen vor, weshalb auch das Leasing als besondere Form der Miete gilt. Die meisten anderen Regelungen des Mietrechts sind dispositiv, also zwischen den Parteien frei gestaltbar und sind beim Leasingvertrag in typischer Weise anders gestaltet als bei der gesetzlichen Regelung des BGB-Mietvertrages.
Die üblicherweise bei Leasingverträgen über EDV-Einheiten abweichend von der gesetzlichen Mietregelung vorgenommenen wesentlichen Regelungen sind folgende:
1. Gewährleistung
Der Leasinggeber tritt die Gewährleistungsansprüche gegen den Hersteller an den Leasingnehmer ab. Dies wird deshalb so gehandhabt, weil der Leasingnehmer die Gegenstände selbst aussucht und nutzt. Er ist am ehesten in der Lage, die Gewährleistungsansprüche gegen den Hersteller geltend zu machen. Diese Regelung ist auch praktikabler, weil anderenfalls der Leasingnehmer sich an den Leasinggeber halten müßte, der wiederum Gewährleistungsansprüche beim Hersteller geltend machen müßte.
2. Gefahrtragung: Sach-/Preisgefahr
Bei Leasingverträgen werden diese Risiken üblicherweise auf den Leasingnehmer verlagert. Das Risiko des zufälligen Untergangs an der Beschädigung einer Sache trägt grundsätzlich der Eigentümer. Vermietet der Eigentümer eine Sache und geht diese unter, muß der Mieter keine Miete mehr zahlen. Abweichend hiervon wird beim Leasingvertrag in der Regel vereinbart, daß der Leasingnehmer die Gefahr des zufälligen Untergangs, des Verlustes, der Beschädigung oder der Beschlagnahmung trägt, ebenso die Gefahr des vorzeitigen Verschleisses des Leasingegenstandes und daß schließlich der Leasingnehmer den Leasinggegenstand auf seine Kosten in ordnungsgemäßem Zustand erhalten und die notwendigen Reparaturen durchführen muß.
Wer verpflichtet ist den Leasinggegenstand gegen die verschiedenen Haltungsrisiken zu versichern, ist für die Einordnung des Vertrages als Mietvertrag oder Leasingvertrag irrelevant. Dies ist ein reines Kalkulationsproblem. Häufig wird vom sogenannten "Vermieter" die Versicherungsprämie gezahlt, weil er eine eigene Versicherungsagentur unterhält, und ihm die Versicherungsgesellschaften Provisionen zahlen.
3. Transport und Installation
Bei Leasingverträgen wird üblicherweise vereinbart, daß der Leasingnehmer die Kosten des Transports und der Installation zu tragen hat. Auch beim normalen Mietvertrag ist es ein reines Kalkulationsproblem und gehört zu den dispositiven Bestandteilen jeden Mietvertrags, ob der Vermieter oder der Mieter diese Kosten übernimmt. Übernimmt diese Kosten der Vermieter, wird dadurch, wenn die übrigen typischen Leasingvereinbarungen getroffen worden sind, aus dem besonderen Mietvertrag in der Form eines Leasingvertrags noch kein typischer Mietvertrag.
Vorgenannte Regelungen sind in allen refinanzierbaren Mietverträgen enthalten.
Welche Kriterien müssen nun erfüllt sein, damit die Behauptung, man biete einen Mietvertrag an, zutreffend sind?
Nach den Bestimmungen des BGE; kann man eine Mietsache, wenn sie nicht funktioniert, kündigen, man kann vom Vertrag zurücktreten oder die Miete mindern, die Mietzahlung zurückbehalten oder Schadenersatz verlangen. Da jedoch alle diese Rechte, die Miete zu kürzen oder die Zahlung einzustellen, eine Refinanzierung des Kautpreises für den Vertragsgegenstand unmöglich machen würden sind diese Rechte in allen Mietverträgen, die am Markt angeboten werden, ausgeschlossen. Die Klausel, daß der Vermieter alle Rechte aus den Mietverträgen an eine refinanzierende Bank abtreten kann, ist in jedem refinanzierbaren Mietbeziehungsweise Leasingvertrag enthalten, weil der Vermieter/Leasinggeber die Forderungen gegen den Mieter/Leasingnehmer en eine Bank verkaufen muß, um die Rechnung des Herstellers für den Erwerb des Gegenstandes bezahlen zu können. Alle refinanzierbaren Mietverträge entsprechen den Anforderungen der Leasingerlasse, womit der Kunde, wie beschrieben, nicht die Rechte eines normalen Mieters hat.
Die vorgenannte Konstruktion des regreßlosen Forderungsverkaufs an eine refinanzierende Bank ist apodiktisch vorgegeben und wird von jedem Broker/Leasinggeber praktiziert, weil andernfalls eine Refinanzierung unmöglich ist. Die rechtliche Konsequenz dieses Umstands ist jedoch eine sehr weitgreifende für den Mieter.
Der Mieter haftet nämlich für die Erfüllung der abgetretenen Forderungen gegenüber der Refi-Bank: Er muß seine Mieten immer zahlen, kann diese nicht mindern oder kürzen, und zwar auch dann nicht, wenn ihm dieses in "Nachträgen" zugesagt wurde.
Typische Regelungen des BGB ausgeschlossen
Sind also die Risiken des Mieters abweichend von der gesetzlichen Mietvertragsregelung, wie oben dargestellt, zugunsten des Vermieters erweitert, kann man nicht mehr von einem BCB-Mietvertrag sprechen. Man muß dann den betreffenden Vertrag ehrlicherweise als das bezeichnen, was er ist, nämlich als refinanzierbaren Mietvertrag, der die Regelungen der Leasingerlasse berücksichtigt.
Die konsequenzen daraus sind:
1. Der Kunde muß den Vertrag dahingehend untersuchen, ob die Rechte aus dem Mietvertrag an Dritte/Bank abgetreten werden können.
2. Der Mieter muß den Vertrag dahingehend untersuchen ob er die an die Bank abgetretene Mietforderung dieser gegenüber immer zahlen muß und zwar auch dann, wenn der Mietgegenstand untergeht oder nicht (mehr) funktioniert.
Liegt ein refinanzierbarer Mietvertrag vor, bei dem die typischen Mietrechtsregelungen des BGB ausgeschlossen sind und bei dem der Mieter seine Miete immer in jedem Fall an die Bank zahlen muß, dann liegt eben kein typischer Mietvertrag mehr vor, vielmehr ein Leasingvertrag. Wird dieser Vertrag als "Mietvertrag" bezeichnet, sagt das noch nichts über das Rechtsverhältnis aus.
Side-letters beziehungsweise Nachträge, die Vermieter und Mieter austauschen und die den Refi-Banken nicht bekannt sind, sind letztendlich nur geeignet den Mieter zu täuschen und können zu schwierigen Rechtsstreitigkeiten mit der Refi-Bank führen.